Regionale Sichtbarkeit für Makler: lokales SEO und GEO, das Mandate bringt

Kaum ein Eigentümer tippt „Immobilienmakler" in die Suche. Er tippt „Makler Eppendorf Eigentumswohnung verkaufen", er klickt in der Google-Karte auf die drei Einträge mit den meisten Bewertungen, und immer öfter stellt er die Frage gar nicht mehr Google, sondern ChatGPT: „Welcher Makler in Bonn-Bad Godesberg ist auf Villen spezialisiert?" Wer für seinen Teilmarkt nicht maschinenlesbar ist, bekommt diesen Anruf nicht. Der Nachbar bekommt ihn.

Dieser Beitrag zeigt, wie regionale Sichtbarkeit für Makler heute funktioniert: lokales SEO für die Google-Karte, GEO (Generative Engine Optimization) für die KI-Antworten, und warum beides an derselben Stelle beginnt. Für Hamburg habe ich das Thema auf einer eigenen Seite zusammengefasst: Immobilienmarketing Hamburg.

1. Wie Eigentümer heute wirklich suchen

Drei Wege führen zum Makler, und zwei davon sind neu:

• Das Local Pack. Die drei Karteneinträge über den organischen Treffern. Sie werden über das Google Business Profile gespeist, nicht über die Website. Wer dort nicht steht, existiert für „Makler in der Nähe" nicht.
• Die KI-Übersicht von Google. Bei Fragen wie „Was ist meine Wohnung in Ottensen wert?" antwortet Google inzwischen selbst und nennt darunter zwei bis vier Quellen. Diese Quellen sind Seiten, die die Frage wörtlich beantworten.
• Der KI-Assistent. ChatGPT, Perplexity, Copilot. Sie lesen deine Website live, während der Nutzer wartet, und bilden sich in Sekunden ein Urteil: Wer ist das, was macht er, wo, und ist das belegbar?

Dass der dritte Weg keine Zukunftsmusik ist, sehe ich in meinen eigenen Serverlogs: OpenAI-Systeme rufen brandancy.de rund tausendmal im Monat ab, davon über 200 Live-Abrufe, bei denen gerade ein Mensch eine Frage gestellt hat. Und die letzten Mandate kamen genau daher; die Kunden haben mir im Erstgespräch gesagt, dass ChatGPT mich empfohlen hat. Für einen Makler mit klarem Gebiet gilt dasselbe, nur mit deutlich weniger Wettbewerb um die Nennung.

2. Das Google Business Profile richtig aufsetzen

Das Profil ist der wichtigste Hebel für die Karte und gleichzeitig eine der Quellen, aus denen KI-Systeme ihr Bild eines Unternehmens ziehen. Die meisten Makler haben eines, die wenigsten ein gepflegtes. Vier Dinge entscheiden:

1. Kategorie. Primär „Immobilienmakler", sekundär das, was du wirklich machst: „Immobilienbewertung", „Hausverwaltung", „Immobilienagentur für Gewerbeimmobilien". Die Primärkategorie bestimmt, für welche Suchen du überhaupt in Frage kommst.
2. Leistungen mit Beschreibung. Nicht „Verkauf", sondern „Verkauf von Eigentumswohnungen in Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst: Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Notartermin". Google liest diese Texte, und KI-Systeme zitieren sie.
3. Bewertungen mit Antwort. Anzahl und Aktualität zählen mehr als die Note. Bitte nach jedem Notartermin um eine Bewertung, mit direktem Link, und antworte auf jede, auch auf die guten. Antworten sind Text, den Google dem Profil zurechnet.
4. Beiträge. Ein kurzer Beitrag pro verkauftem Objekt („Verkauft: Altbauwohnung in der Isestraße, 12 Wochen, über Angebotspreis") ist der günstigste lokale Content, den es gibt. Er belegt, was du behauptest.

3. Stadtteilseiten statt einer Stadtseite

„Immobilienmakler Hamburg" ist ein Keyword, für das du gegen Portale, Konzerne und 400 Kollegen antrittst. „Immobilienmakler Eppendorf" ist eines, für das du gewinnen kannst, wenn die Seite echt ist. Und genau daran scheitern die meisten Stadtteilseiten.

Ich habe in dieser Woche eine Maklerseite auditiert, die 27 Stadtteilseiten aus einer einzigen Vorlage hatte: gleicher Text, gleiche Leistungsliste, gleiche Bewertungen, nur der Ortsname wechselt. 29 dieser Seiten trugen dieselbe Meta-Description wie die Startseite. Google erkennt das als Doorway-Muster und wertet es ab, und ein KI-System findet auf keiner der 27 Seiten einen Satz, den es über diesen Stadtteil zitieren könnte.

Eine Stadtteilseite, die funktioniert, hat:

• eigene Kennzahlen (Preisspanne pro Quadratmeter, typische Objektarten, Vermarktungsdauer aus deinen eigenen Verkäufen),
• zwei bis drei Referenzobjekte aus genau diesem Viertel mit Foto,
• drei bis fünf Fragen, die Eigentümer dort wirklich stellen, mit Antworten in ganzen Sätzen,
• und eine H1, die oben steht, nicht am Seitenende.

Lieber acht ehrliche Stadtteilseiten als 27 aus der Vorlage. Die acht ranken, die 27 kosten dich Vertrauen bei Google.

4. Schema: RealEstateAgent, areaServed, sameAs

Strukturierte Daten sind der Teil, den Besucher nie sehen und Maschinen als erstes lesen. Für einen Makler sind drei Angaben entscheidend:

• RealEstateAgent als Typ, mit Name, Adresse, Telefon, Öffnungszeiten und Logo. Ohne diesen Knoten ist maschinell nicht erkennbar, welches Unternehmen hinter der Seite steht. In meinen Checks fehlt er bei etwa neun von zehn Maklerseiten.
• areaServed mit den Stadtteilen, die du wirklich bedienst. Das ist die Antwort auf „Makler in Eppendorf", bevor die Frage gestellt wird.
• sameAs mit den Links zu Google Business Profile, LinkedIn, Immobilienportal-Profil und Branchenverzeichnissen. So verknüpft ein KI-System die Erwähnungen an anderen Orten mit deiner Website und nicht mit einem Namensvetter.

Dazu FAQPage auf jeder Seite mit Fragen und Antworten, und Service für Bewertung, Verkauf, Vermietung. Das ist eine Stunde Arbeit für jemanden, der es kann, und wirkt auf allen drei Suchwegen gleichzeitig. Warum das mehr ist als klassisches SEO, habe ich in GEO statt nur SEO beschrieben.

5. Was ChatGPT für „Makler in [Stadtteil]" liest: Befunde aus dem Check

Mein KI-Sichtbarkeits-Check prüft 20 Punkte in vier Bereichen. Bei Maklerseiten wiederholen sich die Befunde so regelmäßig, dass ich sie auswendig kenne:

• Technik ist meistens in Ordnung. HTTPS, mobile Darstellung, robots.txt: 80 bis 100 Punkte. Die Agentur hat ihren Job gemacht.
• Google-Sichtbarkeit ist Mittelmaß. Titel zu lang, Descriptions fehlen oder sind kopiert, Sitemap vorhanden, aber voll mit Archivseiten für „Kabel-Sat-TV" und „Fahrstuhl".
• KI-Sichtbarkeit ist der Ausfall. Keine strukturierten Daten, keine Frage-Antwort-Inhalte, keine llms.txt. Typischer Wert: 15 bis 25 von 100. Die Seite ist für Menschen gebaut und für Maschinen stumm.
• Vertrauen ist da, aber unsichtbar. Bewertungen existieren auf Google, stehen aber nicht auf der Website. Referenzen gibt es, aber ohne Stadtteil und Zeitraum.

Die gute Nachricht: Der schwächste Bereich ist der, der sich am schnellsten heben lässt. Von 20 auf 70 Punkte KI-Sichtbarkeit sind zwei Arbeitstage, keine Website-Relaunch.

Der ehrliche Schluss

Regionale Sichtbarkeit ist kein Ranking-Trick, sondern die Frage, ob eine Maschine in zehn Sekunden erkennen kann, wer du bist, wo du arbeitest und ob man dir glauben kann. Die Karte, die KI-Übersicht und ChatGPT stellen dieselbe Frage. Wer sie einmal sauber beantwortet, wird auf allen drei Wegen gefunden. Und das Beste an einem klar umrissenen Gebiet: Dort um die Nennung zu konkurrieren ist heute noch erstaunlich leicht.